1. Về sự phù hợp của Dự án với quy hoạch xây dựng: KCN Phúc Long mở rộng tại xã Long Định, xã Phước Vân, huyện Cần Đước và xã Long Hiệp, huyện Bến Lức tỉnh Long An với diện tích 334,5 ha đã được Thủ tướng Chính phủ bổ sung vào Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp Việt Nam đến năm 2020 tại văn bản số 968/TTg-CN ngày 07/7/2017 về Đề án điều chỉnh, bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp tỉnh Long An đến năm 2020.
Theo nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án, KCN Phúc Long mở rộng đã được UBND tỉnh Long An phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 tại Quyết định số 3712/QĐ-UBND này 09/10/2020; phê duyệt điều chỉnh cục bộ tại Quyết định số 9103/QĐ-UBND ngày 30/9/2022 theo thẩm quyền. Về cơ bản, nội dung đề xuất Dự án phù hợp với quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. UBND tỉnh Long An chịu trách nhiệm về trình tự thủ tục và tính pháp lý của việc ban hành các Quyết định phê duyệt quy hoạch nêu trên.
Dự án có vị trí thuộc địa bàn 02 huyện Bến Lức và Cần Đước. Do đó, đề nghị bổ sung làm rõ kết nối không gian, hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là kết nối về giao thông giữa KCN Phúc Long mở rộng với các khu vực phát triển đô thị và khu vực chức năng khác trên địa bàn 02 huyện.
Bổ sung làm rõ giải pháp tổ chức giao thông giữa khu công nghiệp và khu nghĩa trang hiện hữu nằm trong KCN để đảm bảo an toàn, hiệu quả trong tổ chức sản xuất của KCN.
2. Tỷ lệ các loại đất trong KCN Phúc Long mở rộng được đề xuất cơ bản phù hợp với quy định về tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp tại bảng 2.6 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN01:2019/BXD (Quy chuẩn kỹ thật quốc gia về quy hoạch xây dựng được áp dụng tại thời điểm phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng). Tuy nhiên đề nghị xác định rõ quy mô diện tích đất cây xanh thuộc hành lang bảo vệ Rạch Chanh và hệ thống kênh thoát nước chung của khu vực trong cơ cấu sử dụng đất.
3. Về phát triển nhà ở cho công nhân làm việc trong KCN:
Theo nội dung Báo cáo, hiện trạng khu đất thực hiện Dự án có khoảng 27,6ha đất ở nông thôn và dự kiến có khoảng 20.000 công nhân lao động. Vì vậy đề nghị bổ sung làm rõ quy mô, số lượng nhà ở tái định cư của Dự án dự kiến bố trí trong khu dân cư – tái định cư xã Long Cang, huyện Cần Đước quy mô 102ha. Đồng thời, đề nghị xác định cụ thể nhu cầu nhà ở của công nhân khu công nghiệp và phương án bố trí nhà ở, nhà lưu trú công nhân; làm rõ quy mô khu đất và quy mô đầu tư xây dựng nhà công nhân tại Dự án theo quy định tại Nghị định số 35/2022/ NĐ-CP ngày 15/11/2022 của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế.
4. Về sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển đô thị:
Khu vực dự kiến thực hiện Dự án có phạm vi tiếp giáp các khu dân cư hiện hữu. Do đó, việc phát triển Dự án cần lưu ý về công tác bảo vệ môi trường (không khí, nước thải, nước ngầm) đối với khu vực dân cư hiện hữu xung quanh; việc đầu tư xây dựng tuyến đường ĐT.830E cần phù hợp với tiến độ thực hiện Dự án để đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật khi Dự án được khai thác, vận hành.
Dự án dự kiến thu hút lượng lao động lớn và có tác động đến kinh tế - xã hội của địa phương. Do đó, việc phát triển Dự án cần đảm bảo gắn liền với kế hoạch phát triển đô thị tại địa phương.
5. Về hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật:
Xác định rõ nguồn cấp nước cho Dự án (sử dụng nguồn cấp nước từ nhà máy cấp nước Gò Đen hay nhà máy nước sạch Nhị Thành) đảm bảo lượng nước cấp được tính đúng, tính đủ theo nhu cầu sử dụng nước.
Xác định rõ liên kết đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài khu vực lập Dự án (mối liên kết, nguồn cung cấp, tổng lượng phát sinh, vị trí, quy mô và các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật,…) đảm bảo phù hợp với các quy hoạch đã được phê duyệt, làm cơ sở triển khai lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật trong Dự án.
6. Về sơ bộ tổng mức đầu tư Dự án: Theo nội dung hồ sơ kèm theo văn bản số 7870/BKHĐT-QLKKT, Dự án thuộc trường hợp nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn khác, vì vậy, việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng (trong đó có nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư) được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và lưu ý các nội dung:
- Hồ sơ kèm theo văn bản số 7870/BKHĐT-QLKKT chưa thuyết minh căn cứ, cơ sở xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, trong khi đó suất chi phí đầu tư cho Dự án cao hơn khoảng 7% so với suất vốn đầu tư được công bố tại Quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13/7/2022 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, hồ sơ xác định sơ bộ tổng mức đầu tư chưa đủ cơ sở để góp ý chi tiết, vì vậy, đề nghị nhà đầu tư bổ sung căn cứ, cơ sở xác định chi phí đầu tư xây dựng.
- Theo hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, thì tiến độ xây dựng các công trình thuộc Dự án được thực hiện từ quý IV/2024 đến quý IV/2027, tuy nhiên các phụ lục tính toán đầu tư thể hiện có những hạng mục được đầu tư trong 7 năm như san nền và đường giao thông; có hạng mục được đầu tư trong 8 năm như hệ thống cấp nước;…đề nghị rà soát đảm bảo thống nhất.
- Cơ cấu các khoản mục chi phí sơ bộ tổng mức đầu tư được quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP, một số chi phí thuộc giai đoạn thực hiện đầu tư nhưng vẫn đang được tính trong kinh phí chuẩn bị đầu tư là chưa phù hợp. Đề nghị rà soát khoản mục chi phí đầu tư xây dựng đảm bảo tính đúng, tính đủ.
- Sơ bộ tổng mức đầu tư chỉ tính dự phòng cho phần chi phí chuẩn bị đầu tư là 2% và chưa phân tách chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Đề nghị nhà đầu tư căn cứ tiến độ thực hiện dự kiến (từ Quý IV/2024 đến Quý IV/2027), diễn biến thị trường để rà soát, tính toán chi phí dự phòng đảm bảo nguyên tắc tính đúng, tính đủ, dự án khả thi.
- Nhà đầu tư nghiên cứu, rà soát hướng dẫn của Thông tư số 50/2022/TT-BTC ngày 11/8/2022 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng và Nghị định số 20/2022/NĐ-CP ngày 10/3/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng để xác định chi phí bảo hiểm công trình cho phù hợp.
7. Việc đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp là dự án kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 12 Luật kinh doanh bất động sản; đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật có liên quan.
Nhà đầu tư cần rà soát, bổ sung kế hoạch đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt các công trình đầu mối cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải và giao thông để phù hợp với kế hoạch kinh doanh, cho thuê đất; đảm bảo quy mô, công suất hệ thống hạ tầng kỹ thuật của KCN đáp ứng nhu cầu phát triển, phù hợp với khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật xung quanh và phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch chuyên ngành khác có liên quan tại địa phương; đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào Dự án.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 161/BXD-QHKT.